Cómo acreditar la antigüedad de una construcción

Acreditar la antigüedad de una construcción es demostrar, con pruebas, desde cuándo existe. Hace falta para inscribir en el Registro una casa, una piscina o un almacén que nunca se declararon, para darlos de alta en el Catastro con su fecha real o para aclarar una herencia o una compraventa. La prueba más sólida suele estar en el cielo: los vuelos fotográficos que se han hecho sobre España desde mediados del siglo XX. Analizarlos con método es lo que llamamos análisis espacio-temporal.

¿Por qué hay que acreditar la antigüedad?

Porque muchas construcciones existen en el terreno pero no en los papeles. Una caseta de campo de los años 60, una ampliación de los 80, una piscina hecha sin declarar. Mientras no se venda ni se herede, nadie pregunta. Cuando llega el notario, sí.

La legislación estatal de suelo permite inscribir en el Registro construcciones respecto de las cuales ya no se pueden adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, por haber pasado los plazos que fija la normativa. Para hacerlo hay que acreditar que la obra estaba terminada en una fecha determinada. Una de las formas previstas es el certificado de un técnico competente. Qué plazos se aplican en cada caso depende del tipo de suelo y de la normativa urbanística; eso lo confirman el abogado, el notario o el ayuntamiento.

El mismo estudio sirve ante el Catastro, cuando hay que dar de alta una construcción con su fecha real o corregir la que figura.

¿Qué es un análisis espacio-temporal?

Es comparar el mismo lugar en fechas distintas para saber cuándo cambió. En nuestro caso, cuándo aparece una construcción. Se hace con:

• Vuelos históricos del Instituto Geográfico Nacional, desde el conocido como vuelo americano de mediados de los años 50 hasta las ortofotos actuales del PNOA.
• Ortofotos y vuelos del Institut Cartogràfic Valencià.
• Cartografía catastral antigua, como el catastro topográfico parcelario, y las sucesivas versiones del catastro.
• El levantamiento actual de la construcción, medido en coordenadas oficiales.

La clave está en georreferenciar todas las imágenes en el mismo sistema que el levantamiento. Una foto aérea de hace 60 años, escaneada, no encaja con un plano de hoy sin ese paso. Una vez encajadas, se digitaliza la construcción actual encima de cada vuelo y se comprueba si ya estaba.

Cómo se ve en la práctica

La secuencia se repite con todos los vuelos disponibles. El resultado es un intervalo: la construcción no aparece en un vuelo de una fecha y sí aparece en el siguiente. Cuantos más vuelos haya, más estrecho es el intervalo.

¿Qué incluye el informe?

• El levantamiento de la construcción en coordenadas oficiales, con su superficie.
• Cada vuelo utilizado, con su fecha, su origen y la construcción superpuesta.
• El catastro histórico y su evolución, si aporta información.
• La conclusión: la fecha o el intervalo de fechas en que la construcción ya existía, y con qué grado de certeza.
• Si hace falta, el GML de la construcción para el ICUC, el informe catastral que la sitúa dentro de la parcela. Lo explicamos en IVGA e ICUC.

¿Qué límites tiene?

Conviene saberlos antes de empezar:

• La resolución de los vuelos antiguos. Una casa se ve; una caseta pequeña bajo un algarrobo, quizá no.
• La frecuencia de vuelos. Entre algunos vuelos históricos pasan años; la fecha que se acredita es un intervalo, no un día.
• Las sombras y la vegetación, que pueden ocultar parte de una construcción.
• Las reformas: el análisis dice cuándo aparece una huella, no si la construcción se ha reformado por dentro.

Por eso el informe distingue entre lo que se ve con claridad y lo que es probable, y no afirma más de lo que muestran las imágenes. Y por eso empezamos siempre por medir la construcción: sin su huella en coordenadas, no hay nada preciso que superponer a los vuelos.

Preguntas frecuentes

¿Basta con el año que pone el Catastro?

A veces el Catastro ya recoge una fecha de construcción, y una certificación catastral coincidente con la escritura es otra de las vías posibles. Pero si la fecha catastral no es correcta o la construcción no está dada de alta, hace falta otra prueba, y el análisis de vuelos es la más objetiva.

¿Puedo usar fotos familiares antiguas?

Ayudan como apoyo, sobre todo si se ve la construcción y algo que permita fecharlas. Pero no tienen la objetividad de un vuelo oficial con fecha conocida.

¿Sirve para construcciones en suelo rústico?

El análisis técnico es el mismo en cualquier suelo. Lo que cambia es el tratamiento urbanístico, que depende de la clase de suelo y de la normativa aplicable.

Si necesitas acreditar la antigüedad de una construcción, preparamos el estudio y la documentación para Catastro y Registro con nuestro análisis cartográfico.

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Escrito por Vicent Doménech, ingeniero en Geodesia y Cartografía, colegiado en Topografía n.º 8948.