Comprar una parcela en la costa de Alicante: qué medir

Si vas a comprar una villa o una parcela en la costa de Alicante, un levantamiento topográfico antes de firmar te dice algo que ni el anuncio ni la escritura garantizan: si lo que ves en el terreno es lo que vas a comprar. En Xàbia, Dénia, Moraira, Benissa, Calp o Altea es frecuente que la escritura, el Catastro y los muros de la parcela cuenten tres historias distintas. Mejor saberlo antes de pagar que después.

¿Por qué medir una propiedad que ya está escriturada?

Porque escriturada no significa delimitada. La mayoría de las escrituras describen la finca con una superficie y unos linderos con nombre de vecino o de calle, sin coordenadas. Nadie ha comprobado nunca si esos metros son los que hay dentro de la valla.

El problema que queremos evitar es concreto: comprar una finca cuya superficie escriturada no corresponde a sus lindes físicos. Puede sobrar terreno que no podrás inscribir sin un expediente, o faltar terreno por el que estás pagando.

¿Qué suele aparecer en la costa?

En las urbanizaciones de la Marina Alta y la Marina Baixa vemos una y otra vez los mismos patrones:

• Parcelas de los años 70 y 80 cuya escritura copia la superficie del plano de venta de la promotora, no la medida real.

• Catastro desplazado en laderas, con la parcela dibujada unos metros fuera de sitio o con otra forma.

• Muros y vallas que no siguen la linde: bancales que se aprovecharon, un camino que se cerró, una esquina que se redondeó.

• Construcciones no declaradas: una piscina, un porche cerrado, una ampliación, una caseta, que existen en el terreno pero no en la escritura ni en el Catastro.

• Parcelas junto a un barranco o cerca del mar. Con la parcela medida en coordenadas se puede superponer a los deslindes oficiales de cauces y de costas y ver si alguna parte queda afectada. Qué consecuencias tiene eso lo valora tu abogado.

Nada de esto impide comprar, pero sí cambia lo que conviene negociar, exigir al vendedor o regularizar antes de firmar.

¿Qué hacemos antes de una compra?

Medir

Hacemos un levantamiento topográfico de la parcela según los lindes que indique el propietario o según las delimitaciones físicas que haya: muros, vallas, bordillos, bancales. Si hay construcciones, se miden también.

Contrastar

Comparamos la medición con la información de los organismos oficiales: Catastro actual e histórico, Registro de la Propiedad, ortofotos y, si existen, planos de urbanización. Todo en el mismo sistema de coordenadas.

Cartografiar

Elaboramos la cartografía de la zona de actuación: la parcela medida superpuesta a cada una de esas fuentes, para que se vea dónde coinciden y dónde no.

Informar

Entregamos un informe técnico que delimita la propiedad de forma objetiva y explica cada diferencia. Es un documento que tu abogado o tu notaría pueden leer y usar en la negociación.

¿Qué preguntas responde el informe?

• ¿La superficie real coincide con la de la escritura y con la del Catastro?
• ¿Los muros y vallas están en la linde, o hay terreno de más o de menos?
• ¿Las construcciones están dentro de la parcela y declaradas?
• ¿La finca está coordinada entre Catastro y Registro?

Si la respuesta a alguna es no, hay solución: un expediente de exceso de cabida, una actualización con IVGA e ICUC o un deslinde con el vecino. Lo importante es decidir quién lo resuelve y cuándo, antes de la firma.

¿Y si compro desde fuera de España?

Muchos compradores de la costa viven fuera y vienen pocas veces. El levantamiento se puede hacer sin que estés: nos enseña la finca el vendedor o la inmobiliaria, medimos y te enviamos el informe con planos claros, que tu abogado puede revisar contigo. Lo que conviene es encargarlo con tiempo, antes de que las fechas de firma aprieten.

En por qué medir la propiedad antes de comprarla tienes el planteamiento general. Este artículo se centra en lo que vemos en la costa.

Preguntas frecuentes

¿No lo comprueba ya el notario?

El notario comprueba la titularidad, las cargas y la descripción registral, pero no mide la finca. Si la escritura dice una superficie, el notario no sabe si dentro de la valla hay esa superficie.

¿Y la tasación del banco?

La tasación valora la propiedad, pero no es un levantamiento topográfico ni delimita los lindes en coordenadas.

¿Cuándo hay que encargar la medición?

Antes del contrato de arras o, como tarde, antes de la firma ante notario. Si aparece una diferencia, todavía hay margen para negociar o para que el vendedor la regularice.

Medimos parcelas y villas en Xàbia, Dénia, Teulada-Moraira, Benissa, Calp y Altea desde nuestra sede de Xàbia. Empieza por una medición de parcelas y lindes y, si hace falta regularizar, preparamos la documentación para Catastro y Registro.

Etiquetas levantamiento topograficopropiedadcatastroregistro de la propiedad

Escrito por Vicent Doménech, ingeniero en Geodesia y Cartografía, colegiado en Topografía n.º 8948.