Catastro ·
IVGA e ICUC: actualizar la escritura antes de la hipoteca
Qué son el IVGA y el ICUC, qué demuestran y qué no, y cómo los usamos para que la escritura de una vivienda refleje sus lindes y construcciones reales.
El IVGA y el ICUC son dos informes del Catastro que permiten llevar a la escritura la realidad de una finca: por dónde van sus lindes y dónde están sus construcciones. Se piden mucho cuando una casa ha crecido con los años (una ampliación, una piscina, un garaje) y la escritura sigue describiendo lo que había hace décadas. Este caso es el de una propiedad que quería poner su escritura al día para pedir una hipoteca.
¿Qué es el IVGA?
El IVGA, Informe de Validación Gráfica Alternativa, es el informe que emite la Sede Electrónica del Catastro cuando se le presenta una delimitación de la finca distinta de la catastral. El técnico mide la finca, genera un fichero GML con sus coordenadas y lo presenta. El Catastro comprueba que la nueva forma encaja con el parcelario que la rodea: que no se solapa con los vecinos ni deja huecos.
Si encaja, el resultado es positivo, y ese informe es el que se lleva al notario o al Registro para inscribir la representación gráfica de la finca.
Conviene leer la letra pequeña del propio informe: un resultado positivo dice que la representación gráfica cumple los requisitos técnicos para incorporarse al Catastro. No dice que la propiedad sea tuya ni que las operaciones jurídicas sean correctas. Eso lo valoran el notario y el registrador.
¿Qué es el ICUC?
El ICUC, Informe Catastral de Ubicación de Construcciones, sitúa las construcciones dentro de la parcela con sus coordenadas. Lo genera también la Sede del Catastro a partir de un GML que preparamos con el levantamiento de cada edificación. Se usa sobre todo para declarar una obra nueva o una ampliación en la escritura, porque el Registro pide que la construcción esté ubicada dentro de la finca.
El caso: poner la escritura al día para pedir una hipoteca
La propiedad quería actualizar los lindes de la finca y sus edificaciones en la escritura. Lo que había construido no coincidía con lo descrito, y eso restaba valor a la propiedad a efectos de financiación.
Qué medimos
Delimitamos con topografía clásica los linderos de la finca y cada una de las edificaciones.
Qué analizamos
Contrastamos la escritura con la realidad física medida: qué superficie y qué construcciones decía el título y qué había de verdad en el terreno.
Qué entregamos
- Un informe técnico que define la realidad física de la propiedad.
- Los informes que pide la administración para actualizarla: el IVGA para los lindes y el ICUC para las construcciones, con sus GML.
Cómo acabó
La escritura se actualizó conforme a la realidad física, y la propiedad pudo solicitar la hipoteca con una descripción que coincidía con lo que había en la finca.
¿Por qué importa para una hipoteca?
El banco presta sobre lo que puede comprobar. Si una construcción no está en la escritura, el tasador puede no tenerla en cuenta, y si los lindes descritos no coinciden con los reales, aparecen dudas sobre qué se está hipotecando. Una finca descrita igual en el terreno, en el Catastro y en el Registro se tasa y se financia con menos fricción. Si te interesa el lado de la valoración, lo contamos en cómo valorar tu propiedad.
¿Cuál es el orden de los pasos?
- Levantamiento de lindes y construcciones en coordenadas oficiales.
- Contraste con la escritura, el Catastro y, si hace falta, las fotos aéreas históricas.
- GML de la parcela y de las construcciones.
- IVGA y ICUC en la Sede Electrónica del Catastro.
- Notaría y Registro, donde se tramita la actualización de la escritura.
Si el IVGA sale negativo, normalmente es porque la nueva delimitación invade o deja huecos con los vecinos. Ahí hay que revisar el levantamiento o hablar con los colindantes. En informe de validación gráfica tienes más detalle sobre este documento.
Preguntas frecuentes
¿El IVGA o el ICUC demuestran que la finca es mía?
No. Son informes técnicos del Catastro sobre la geometría. La titularidad la acredita el Registro de la Propiedad, y la inscripción de la nueva descripción la decide el registrador.
¿Necesito los dos informes?
Depende de lo que haya que actualizar. Si solo cambian los lindes, el IVGA. Si hay construcciones que declarar o ubicar, también el ICUC. En muchas viviendas con ampliaciones o piscina hacen falta los dos.
¿Quién puede generar el GML?
Un técnico competente. El GML es un fichero con las coordenadas de la finca o de las construcciones, en el formato que exige el Catastro, y tiene que salir de una medición rigurosa.
Si tu escritura no describe tu casa como es hoy, preparamos el levantamiento, el GML, el IVGA y el ICUC dentro de nuestro servicio de Catastro y Registro, siempre a partir de una medición de la parcela y sus lindes.
Etiquetas actualizacion catastralgmlregistro de la propiedadtasacion
Escrito por Vicent Doménech, ingeniero en Geodesia y Cartografía, colegiado en Topografía n.º 8948.
