Exceso de cabida: cuando Catastro y Registro no coinciden

Hay exceso de cabida cuando la finca real mide más de lo que dice el Registro de la Propiedad. Es muy habitual en fincas rústicas de la Comunitat Valenciana, descritas hace décadas en hanegadas y nunca medidas. El problema aparece el día que quieres vender: el comprador, el banco o el notario necesitan que lo inscrito y lo que hay en el terreno sean lo mismo. Este artículo cuenta cómo lo resolvimos en una finca de la Costera.

¿Qué es un exceso o un defecto de cabida?

La cabida es la superficie de la finca. Hay exceso cuando la superficie real es mayor que la inscrita y defecto cuando es menor. No significa que nadie haya hecho nada mal: lo normal es que la finca se describiera a ojo, con medidas aproximadas, y que nunca se haya comprobado.

Lo que sí importa es la forma de corregirlo. El Registro no acepta más metros sin más: hay que demostrar que esa superficie siempre ha sido de la finca y que no se ha tomado terreno de un vecino, de un camino o de un barranco. Esa demostración es técnica, y ahí entra el topógrafo.

¿Por qué no coinciden Catastro y Registro?

Porque nacieron separados. El Registro de la Propiedad inscribe derechos a partir de descripciones literarias. El Catastro dibuja parcelas para el impuesto. Durante décadas no se hablaron, y en muchas fincas la superficie catastral, la registral y la real son tres números distintos.

Desde 2015 la ley busca que se coordinen: que la finca inscrita tenga una representación gráfica y que coincida con la del Catastro. Para llegar ahí, hay que medir.

El caso: una finca rústica en la Costera antes de su venta

Los propietarios de una finca rústica alargada, con un trastero y alguna construcción auxiliar, iban a venderla. La finca tenía un exceso de cabida: medía más de lo que constaba inscrito.

Qué medimos

Hicimos un levantamiento topográfico completo del perímetro y de las construcciones. Cada cambio de dirección del linde quedó como un vértice numerado con coordenadas.

Qué analizamos

• La escritura, con su superficie y sus linderos descritos.
• La evolución espacio-temporal: ortofotos y vuelos de distintas épocas y el catastro histórico, para ver si la delimitación de la finca había sido siempre la misma.
• El levantamiento topográfico, como realidad física actual.

Cómo lo procesamos

Georreferenciamos toda la información y la solapamos en el mismo sistema de coordenadas. La pregunta era si la delimitación que medimos hoy es la misma que muestran los vuelos y el catastro de otras épocas. Esa comparación es la que permite justificar un exceso de cabida: demuestra de dónde sale la superficie y que no se ha tomado de un colindante.

Qué entregamos

• Un informe técnico que justifica el exceso de cabida solicitado.
• La documentación catastral correspondiente: el IVGA (Informe de Validación Gráfica Alternativa), que comprueba que la nueva delimitación encaja con el parcelario, y el ICUC (Informe Catastral de Ubicación de Construcciones), que sitúa las construcciones dentro de la finca.

Cómo acabó

La finca se coordinó en Catastro y Registro con su superficie real. La compraventa se hizo sobre una finca descrita igual en los dos sitios y en el terreno, que es lo que el comprador necesita para firmar tranquilo.

¿Qué pasos hay que dar para inscribir un exceso de cabida?

1. Medir la finca con un levantamiento georreferenciado.
2. Justificar el exceso con un informe técnico que demuestre que la delimitación es antigua y estable.
3. Generar el GML de la finca y obtener el IVGA en la Sede del Catastro. Si hay construcciones, el ICUC.
4. Tramitarlo a través del notario o del Registro, que es quien decide el procedimiento y notifica a los colindantes.

Si el resultado del IVGA no es positivo o algún vecino se opone, el expediente se complica. Por eso conviene hacer bien el paso 2: un informe sólido evita la mayoría de los problemas.

En discrepancias catastrales explicamos otros desajustes habituales entre Catastro y Registro, y en el caso de una parcela con jardinera vimos el contrario: una medición que acabó confirmando la escritura.

Preguntas frecuentes

¿Un plano del topógrafo basta para inscribir los metros de más?

No. El plano y el informe son la base técnica, pero la inscripción la decide el registrador siguiendo el procedimiento de la Ley Hipotecaria, que puede incluir notificar a los vecinos. Ningún plano acredita por sí solo la propiedad.

¿Y si en vez de sobrar, falta superficie?

El camino es el mismo: medir, justificar y coordinar. Un defecto de cabida se corrige igual, y conviene hacerlo antes de vender para que nadie pague por metros que no existen.

¿Cuándo conviene resolverlo, antes o después de vender?

Antes. Con la finca coordinada, la compraventa es más sencilla para todos: el comprador sabe lo que compra y el notario y el banco tienen la misma descripción que el terreno.

Si tu finca tiene un exceso o un defecto de cabida, preparamos la documentación para Catastro y Registro a partir de una medición de la parcela y sus lindes.

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Escrito por Vicent Doménech, ingeniero en Geodesia y Cartografía, colegiado en Topografía n.º 8948.