Deslinde y amojonamiento: un caso en Xàbia

Un deslinde y amojonamiento sirve para fijar dónde termina una finca y empieza la de al lado, y dejarlo marcado. En las urbanizaciones de la Marina Alta es una consulta frecuente: parcelas de los años 70 y 80, escrituras que repiten la superficie del plano de la promotora y un catastro que, en muchas laderas, no está donde debería. Este es un caso real en Xàbia, contado sin datos que identifiquen la finca.

¿Qué es un deslinde y qué es un amojonamiento?

Deslindar es determinar la línea que separa dos fincas. Amojonar es materializar esa línea en el terreno con mojones, hitos o señales, para que cualquiera pueda verla. Van juntos porque una linde que solo existe en un plano se vuelve a discutir con el siguiente vecino o el siguiente comprador.

Hay dos formas de llegar ahí. La amistosa, cuando los colindantes están de acuerdo y se firma o se lleva al notario. Y la judicial, cuando no lo están. En las dos, el trabajo técnico es el mismo: averiguar con pruebas dónde está la linde. Si quieres el planteamiento general, está en cómo resolver conflictos de lindes con tus vecinos.

El caso: una parcela en ladera con dos superficies distintas

La parcela estaba en una urbanización de Xàbia, en ladera y con bastante vegetación. La superficie de la referencia catastral y la de la escritura no coincidían, y esa diferencia arrastraba dudas con los vecinos sobre dónde iba cada lindero.

Qué hicimos en campo

Lo primero fue identificar y medir los elementos físicos que delimitan la propiedad, del tipo de muros, bancales o vallados. En una ladera con pinar, este paso lleva tiempo, porque los elementos no siempre están a la vista.

Qué información contrastamos

• El plano de urbanización, la cartografía con la que se trazaron las parcelas.
• El catastro topográfico parcelario histórico y los avances catastrales, para ver cómo se ha ido dibujando la parcela con los años.
• El planeamiento municipal (PGOU) del Ayuntamiento.
• La escritura, con su superficie y sus linderos.
• Nuestro levantamiento topográfico.

Todo se georreferenció en coordenadas oficiales y se superpuso. Así se ve qué fuente se separa de las demás y en cuánto.

Qué entregamos

Un informe técnico con tres partes:

1. La ubicación inequívoca de la parcela en coordenadas oficiales.
2. La evolución espacio-temporal de la parcela, con la cartografía de distintas épocas.
3. El levantamiento con los elementos físicos que delimitan la parcela.

Este informe era el que necesitaba la propiedad para tramitar la coordinación con el Registro a través del notario.

Cómo acabó

La finca quedó coordinada en el Registro con su representación gráfica definida. Con esa descripción común, las discrepancias con los vecinos quedaron resueltas. El informe fue la base técnica; la inscripción, el paso que le dio efecto jurídico.

¿Por qué el catastro falla tanto en las urbanizaciones de la costa?

Porque muchas se cartografiaron sobre planos de la promotora o sobre vuelos con poca resolución, y la ladera complica todo. En la Marina Alta no es raro encontrar parcelas desplazadas respecto a la realidad, o dibujadas con la forma del plano de venta y no con la de lo construido. No es culpa del propietario, pero sí es su problema cuando vende, hereda o quiere ampliar.

¿Cuándo hace falta marcar la linde en el terreno?

Cuando vas a vallar, a construir cerca del lindero o cuando ha habido roce con un vecino. Una vez definida la delimitación, volvemos a la finca y replanteamos los vértices: los dejamos señalados para que tú, el vecino o el constructor veáis exactamente por dónde va. Si estás pensando en cerrar la parcela, en vallar la parcela de tu propiedad contamos qué conviene comprobar antes.

Preguntas frecuentes

¿El deslinde lo tiene que firmar el vecino?

Si es un deslinde amistoso, sí: los colindantes manifiestan su conformidad, normalmente ante notario. Si no hay acuerdo, el deslinde se resuelve por vía judicial y el informe técnico se aporta como prueba.

¿Qué pesa más, el Catastro o la escritura?

Ninguno de los dos manda por sí solo sobre el terreno. El Catastro es una referencia administrativa y la escritura una descripción jurídica que puede ser imprecisa. Lo que hacemos es medir y contrastar todas las fuentes para ver cuál describe la realidad.

¿Sirve el plano de la urbanización?

Sí, y mucho. Es el documento con el que se trazaron las parcelas. Georreferenciado y superpuesto al levantamiento, permite ver si una parcela se ha desplazado respecto a su trazado original.

Si tienes una parcela en Xàbia o en otro punto de la Marina Alta con lindes dudosos, empezamos por una medición de la parcela y sus lindes y preparamos la documentación para la coordinación con Catastro y Registro. También trabajamos desde nuestra sede de Xàbia.

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Escrito por Vicent Doménech, ingeniero en Geodesia y Cartografía, colegiado en Topografía n.º 8948.